某钢筋混凝土结构的办公楼，建筑面积2000平方米，占地面积4

2018-11-27 15:00 自考365

某钢筋混凝土结构的办公楼，建筑面积2000平方米，占地面积400平方米，月租金24万元，土地的回报率为6%,建筑物的回报率为8%。评估时建筑物的剩余经济使用年限为40年，税费为年租金收入的18%,管理费按年租金的2.5%计，年空置损失以半月租金计，维修费按年租金的4%计，年保险费为10万元。评估人员用市场法求得土地使用权价格为每平方米1万元。
要求：用建筑物残余估价法评估该建筑物的价值。（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）

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【正确答案】

年房租收入＝24×12－24×0.5＝276（万元）
年总费用＝276×18%＋276×2.5%＋276×4%＋10＝77.62（万元）
年总纯收益＝276－77.62＝198.38（万元）
土地使用权总价＝400×1＝400（万元）
归属土地的年纯收益＝400×6%＝24（万元）
归属建筑物的年纯收益＝198.38－24＝174.38（万元）
建筑物折旧率＝1/40×100%＝2.5%
建筑物的价值＝174.38×[1－1/（1＋8%＋2.5%）40]/（8%＋2.5%）＝1630.16（万元）

【答案解析】

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