某厂房建筑面积为5000平方米，占地面积6000平方米。该厂

2018-11-27 15:00 自考365

某厂房建筑面积为5000平方米，占地面积6000平方米。该厂房所占的土地于2002年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1200元，土地使用权年限为50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为1500元，经济使用年限为60年。经过调查，2009年12月1日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2100元，土地的还原利率为8％；从2004年至2009年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.2％、0.8％、-1.2％、0.8％、1.2％和0.5％，经评估人员现场勘察打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1，假定建筑物的残值为零。
要求：评估该厂房房地产于2009年12月1日的价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

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【正确答案】

本题中的土地评估用市场法；建筑物评估用市场法。
（1）土地年限修正系数=[1-1/（1+8%）43]／[1-1/（1+8%）５０]＝0.9844
（2）土地价格的评估值=1200×6000×0.9844=1240.34（万元）
（3）建筑物的重置成本=1500×5000×（1+1.2%)×（1+0.8%）×（1-1.2%）×（1+0.8%）×（1+1.2%）×（1+0.5%）=774.9（万元）
（4）计算建筑物的成新率：
年限法成新率=（60-6）/60=90%
打分法成新率=（90×0.8+80×0.1+80×0.1）/100=88%
成新率=（90%+88%）/2=89%
（5）建筑物评估值=774.9×89%=689.66（万元）
（6）房地产价值=1240.34+689.66=1930（万元）

【答案解析】

本题知识点：

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