某待估宗地，总面积为25000平方米，土地使用权剩余使用年限

2018-11-27 15:00 自考365

某待估宗地，总面积为25000平方米，土地使用权剩余使用年限为45年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个比较案例，具体情况见下表：

表中交易情况、区域因素和个别因素都是比较案例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市此类用途土地的容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加8%，从2014年8月份到2015年2月份，地价每月环比上涨1%。
要求：试根据上述条件评估待估宗地在2015年2月的价格。（计算结果以“元”为单位，取整）

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【正确答案】

A、C宗地的年限修正系数＝[1－1/（1＋6%）^45]÷[1－1/（1＋6%）^50]＝0.98
交易实例修正后价格为：
A＝8600×（1＋1%）×（1＋0.2/0.1×8%）/（1＋0.2/0.1×8%）×1/（1－1%）×0.98＝8598（元/㎡）
B＝9300×（1＋1%）^6×（1＋0.2/0.1×8%）/（1＋0.5/0.1×8%）×1/（1＋2%）＝8019（元/㎡）
C＝8350×（1＋1%）^14×（1＋0.2/0.1×8%）/（1＋0.3/0.1×8%）×1/（1－2%）×1/（1－1%）×0.98＝9070（元/㎡）
宗地单价＝（8598＋8019＋9070）÷3＝8562（元/㎡）
宗地总价＝8562×25000＝214050000（元）

【答案解析】

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