待估建筑物为砖混结构写字楼，占地面积500平方米，建筑面积1

2018-11-27 15:00 自考365

待估建筑物为砖混结构写字楼，占地面积500平方米，建筑面积1000平方米，现用于出租。评估人员经调查了解到，当地同类写字楼的出租租金一般为每年每建筑平方米800元，每年支付的管理费为年租金的15%,维修费为年租金的3%,年土地使用税及房产税合计为每建筑平方米40元。土地还原利率为7%,建筑物还原利率为8%。土地使用权剩余年限、建筑物尚可使用年限均为40年。经评估土地使用权价值为每平方米12000元。
要求：试评估该写字楼中建筑物的市场价值。（计算结果取整数）

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【正确答案】

（1）房地合一状态下的年总收入＝800×1000＝800000（元）
（2）年总费用：
管理费：800000×3.5%＝28000（元）
维修费：800000×3%＝24000（元）
税金：40×1000＝40000（元）
年总费用＝28000＋24000＋40000＝92000（元）
（3）房地合一状态下的年纯收益＝800000－92000＝708000（元）
（4）土地纯收益＝12000×500×7%＝420000（元）
（5）建筑物纯收益＝708000－420000＝288000（元）
（6）建筑物折旧率＝1/40×100%＝2.5%
（7）建筑物总价＝288000×[1－1/（1＋8%＋2.5%）40]/（8%＋2.5%）＝2692308（元）
建筑物单价＝2692308/1000＝2692（元）

【答案解析】

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