五、影响地产价格的因素

　　（一）一般因素

　　1.行政因素。

　　影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

　　2.社会因素。

　　社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。

　　3.经济因素。

　　（1）经济发展状况。

　　当国民经济处于良性循环或以较快速度增长时，通常会对土地的总需求不断扩大，致使土地价格上涨。

　　（2）居民收入和消费水平。

　　随着居民收入的增加，人们在解决温饱问题之后，对消费水平会有新的要求。表现在住宅上则是对房屋的质量、面积的要求会更高。

　　（3）物价变动。

　　物价变动对房地产市场的影响呈正相关，即：物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。

　　（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

　　4.其他一般因素。

　　如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

　　（二）区域因素

　　1.区域因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。

　　2.影响商业用地土地价格的区域因素。

　　（1）商业繁华程度。

　　主要指商业区等级、商业服务业店铺总数（包括数目和经营面积）。

　　（2）交通便捷度。

　　（3）环境优劣度。

　　反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一是人文环境；二是自然环境，

　　（4）规划限制。

　　主要指城市规划对商业区土地利用提出的具体要求，包括土地的具体用途，建筑物的高度、密度、容积率，道路宽度等。此外，交通管理等限制也会对商业区土地价格产生制约作用。

　　（5）其他因素。

　　3.影响住宅用地价格的区域因素。

　　（1）位置。

　　（2）交通便捷度。

　　（3）基础设施保证度。

　　基础设施主要指直接用于为居住服务的供电、供气、供水、供暖等设施，保证度则是用来衡量这些设施配置情况及运行状况的指标。在我国，许多城市特别应着重考虑供水、供电、供热的保证程度。

　　（4）公用设施完备度。

　　主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、储蓄所、游乐场所的配置状况。

　　（5）环境质量度。

　　一是人文环境，包括住宅区内居民的就业结构、受教育水平等；

　　二是自然环境，包括水污染、大气污染及噪音污染的状况。