某房地产公司于2005年12月以有偿出让方式取得一块土地50

2018-11-27 15:00 自考365

某房地产公司于2005年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年12月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为O，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米3000元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率在5％左右，每年需支付的管理费为年租金的2．5％，维修费为重置价的1．5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的O．2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。
要求：试根据上述资料评估该宗地2009年12月的价格（包括总价和单价）。（计算结果以“元”为单位，取整）

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【正确答案】

（1）年总收益＝90×12×20000×（1－5%）＝20520000（元）
（2）年总费用＝20520000×（2.5%＋18%）＋3000×20000×（1.5%＋0.2%）＝5226600（元）
（3）年总纯收益＝20520000－5226600＝15293400（元）
（4）建筑物年折旧费＝3000×20000/（50－2）＝1250000（元）
（5）建筑物折现值＝3000×20000－1250000×2＝57500000（元）
（6）建筑物年纯收益＝57500000×[10%＋1/（50－4）]＝7000000（元）
（7）土地纯收益＝15293400－7000000＝8293400（元）
（8）土地总价＝8293400×[1－1/（1＋8%）46]/8%＝100660386（元）
（9）土地单价（楼面价）＝100660386/20000＝5033（元/平方米）
（10）土地单价（地面价）＝100660386/5000＝20132（元/平方米）

【答案解析】

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