第十五章 用益物权

　　本章重点掌握5个名词解释、3道简答题、2道论述题即可，本章一般不考案例题。

　　一、名词解释

　　1、用益物权

　　用益物权是指对于他人之物，以物的使用收益为目的而设立的物权。

　　2、土地承包经营权

　　土地承包经营权是指土地承包经营权人依法享有的对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益以及自主从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利。

　　3、建设用地使用权

　　建设用地使用权是指土地使用人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。

　　4、宅基地使用权

　　宅基地使用权是指宅基地使用权人为建造住宅及其附属设施而使用集体所有土地的权利。

　　5、地役权

　　地役权是指为自己土地的便利而使用他人土地的权利。

　　二、简答题

　　1、用益物权的特征。

　　用益物权的特征：①具有用益性，即以物的使用收益为目的的物权；②具有独立性，即不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为前提；③占有性，即即以实际上支配占有用益物为成立条件；④客体一般是不动产，但我国物权法规定，动产也可以成为用益物权的客体。

　　2、（★）土地承包经营权的特征。

　　土地承包经营权的特征：①土地承包经营权的目的在于在他人土地上从事农业活动。②主体是农业生产者。一般是农村集体经济组织成员，但不限于此。③土地承包经营权的客体是农村土地。包括农村集体所有的土地或国家所有交由集体使用的土地。④土地承包经营权的取得具有严格的程序性。《农村土地承包法》第19条规定，采用家庭承包方式设立土地承包经营权的，应按下列程序进行：村民会议选举产生承包工作小组、承包工作小组依法拟订承包方案、村民会议讨论通过承包方案、公开组织实施承包方案、签订承包合同。

　　3、宅基地使用权的特征。

　　宅基地使用权具有以下特点：（1）宅基地使用权的客体是集体土地。（2）宅基地使用权的主体具有特定性。限于该农民集体的成员。（3）宅基地使用权的目的在于建造住宅及其附属设施。（4）宅基地使用权原则上没有期限性和流通性。宅基地使用权是权利人使用集体所有土地的权利，这一权利没有期限的限制，只要土地上的住宅存在，宅基地的使用权也同时存在。同时，我国现行法不允许宅基地使用权单独转让，也不允许单独继承。

　　三、论述题

　　1、（★）建设用地使用权的特征。

　　建设用地使用权的特征：①以国有土地为标的物，属于不动产物权。[辩]建设用地使用权是可以存在国有土地上或建筑物上的一种用益物权（×）。②以国有土地的开发为目的，即营造建筑物或其他工作物。③具有期限性（40-70年不等）和可让与性（土地使用权可以合法转让）。（应适当展开）

　　2、地役权的特征。

　　地役权的特征有：①是存在于他人土地上的物权；②是为需役地便利而设定的物权；③是具有从属性的物权，即不得与需役地分离而为让与或成为其他权利如抵押权的标的；④是具有不可分性的物权，地役权的发生、消灭、享有和负担都具有不可分性。

　　此外，还有几处可考选择题的地方也应留意一下：

　　1、用益物权一般在不动产上设定，尽管物权法规定了动产也可以设定，但目前暂时没有。

　　2、建设用地使用权只能在国有土地上设定，但土地承包经营权一般在集体土地上，也可在国有的土地上。

　　3、不动产物权一般是登记要件主义，不登记不产生物权，但土地承包经营权、宅基地使用权、地役权却都采登记对抗主义。

　　4、土地承包经营权可以出租、转包、代耕、互换等，但转让需经发包方同意。

　　5、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

　　第十六章 担保物权

　　本章重点掌握3个名词解释、5道简答题、1道论述题即可，本章可考案例题。

　　一、名词解释

　　1、担保物权

　　担保物权是指权利人以确保债权的实现为目的，于债务人或第三人的特定财产或权利上所设定的物权。

　　2、抵押权

　　抵押权是指抵押权人（即债权人）对于抵押人（可为债务人或第三人）不转移占有而供为担保的财产，于债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可就担保的财产优先受偿的权利。

　　3、质权

　　质权是指债权人因担保其债权而占有债务人或第三人提供的财产，于债务人不履行债务时，可用其所占有的标的物的价值优先其他债权人受偿的一种担保物权。

　　二、简答题

　　1、抵押权的特点。

　　抵押权的特征：①不转移占有性，即为不转移占有的担保物权；②标的物的广泛性，即可以以不动产、动产和权利设定；③具有特定性，即为抵押物及其担保的债权均特定的担保物权；④具有顺序性，即为同一财产上设定数个抵押权时有先后顺序（同日登记为同一顺序），在实现抵押权时，顺序在先的优先受偿。

　　2、（★）动产浮动抵押的特点。

　　动产浮动抵押权的特点：①动产浮动抵押权中的抵押人限于企业、个体工商户、农业生产经营者。国家机关、社会团体、事业单位以及非从事生产经营的自然人不能设立动产浮动抵押权。②动产浮动抵押权的客体限于抵押人的生产设备、原材料、半成品、成品。其他的动产、不动产、权利不能设立动产浮动抵押权。③动产浮动抵押权的客体包括现有的动产以及将有的动产。至于具体以哪种动产设立动产浮动抵押权，应由抵押合同约定。④动产浮动抵押权设立后，抵押的财产处于不断变动之中，抵押人可以将抵押的原材料投入生产，也可以出卖抵押财产。同时，新增抵押财产范围内的动产也应列入抵押财产之中。可见，动产浮动抵押权的客体具有不确定性。只有在具备法律规定的事由时，抵押的财产才能确定。

　　3、质权的特点。

　　质权的特征有：①标的物为动产和权利，不为不动产（标的物的种类特征）；②在债务人或第三人交付财产上设定，即标的物须特定并移转占有（标的物特定的方式特征）；③以债权人持续占有质物为存续要件（公示方式特征）。

　　4、留置权的特点。

　　留置权的特征：①是法定担保物权，不存在一个留置权的合同。②可发生二次效力性。债权到期后未得到履行时可留置，此为一次效力；超过一定期限仍不履行即可变价受偿，此为二次效力。③是动产担保物权，留置物只能是动产。④是转移占有的担保物权。

　　5、取得留置权应具备的条件。

　　取得留置权应具备的条件：①须债权人占有一定的财产；②债权人占有的是债务人交付的动产； ③债权人占有的动产与债权之间存在关联关系。④须债权已届清偿期。以上4个条件缺一不可。

　　三、论述题

　　1、（★）担保物权的特征。

　　担保物权的特征：①担保物权具有变价受偿性。即在债务人到期不履行债务时，担保物权人可就担保物的交换价值优先受偿。②担保物权具有从属性。即该物权从属于主债权。③担保物权具有不可分性。即在担保物权人就其债权全部受偿前，可就担保物的全部行使权利。④担保物权具有物上代位性。即在担保物毁损灭失或被征收而受有赔偿金、保险金或补偿金时，可从中优先受偿。

　　四、案例题

　　案例：李某以自有房屋为抵押，向银行借款20万元，双方在5月4日签订了抵押合同，但未办理登记。后李某又向王某借款30万元，以上述房屋为抵押，双方在5月6日签订了抵押合同，并于5月10日办理了抵押物登记。因王某认为房屋价值太小，李某又将一祖传玉器交给王某，双方签订了质押合同。现李某无力返还借款，且银行和王某的债权都已到清偿期，房屋拍卖得款25万元，玉器拍卖得款8万元。问：（1）银行和王某对拍卖房屋的价款是否享有优先受偿权？说明理由。（2）王某对拍卖玉器的价款是否享有优先受偿权？说明理由。（3）拍卖房屋和玉器的价款应如何清偿债务？

　　答案：（1）王某对拍卖房屋的价款享有优先受偿权。因为李某与王某签订了抵押合同并且办理了抵押登记，抵押权已有效设定，王某对抵押物的价款有优先受偿权；而银行与李某虽签订了抵押合同且在前面签订，但对该房屋价款没有优先受偿权，因为不动产物权采登记生效主义，未登记不产生物权，银行对李某的房屋不享有抵押权。（2）王某对拍卖玉器的价款享有优先受偿权，因为有质押合同，且交付了质物，质权有效设定。（3）拍卖房屋的价款25万元应全部还给王某，拍卖玉器的价款8万元中的5万元也应还给王某，剩余的3万元可以用来偿还对银行乙的债务。

　　此外，还有几处可考选择题的地方也应留意一下：

　　1、不得抵押的财产包括： ①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权）；③学校、幼儿园、医院等事业单位、社会团体的公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥依法不得抵押的其他财产。

　　2、浮动抵押的主体限于企业、个体工商户、农业生产经营者，限于动产。

　　3、抵押财产可为动产、不动产、权利；质押财产只能为动产、权利；留置财产只能为动产。

　　4、抵押权、质权是约定担保物权，留置权为法定担保物权；

　　5、抵押权为不转让占有的担保物权，质权和留置权都是转移占有的担保物权；

　　6、抵押权所担保的债权范围，没有约定的，包括①主债权及②利息、③违约金、④损害赔偿金和⑤实现抵押权的费用。但质权和留置权所担保的债权范围为：①主债权及②利息、③违约金、④损害赔偿金、⑤质物（留置物）的保管费用；⑥实现质权的费用。区别在于：后两者多了一个保管费用，因为转移占有的原因。

　　7、禁止流抵押条款和流质押条款。