第三节 土地权属及其处置

　　一、土地权属的类型

　　（一）土地所有权

　　全民所有制和劳动群众集体所有制。

　　（二）划拨土地使用权

　　单独的划拨土地使用权不得转让。

　　以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。

　　划拨土地使用权不得单独租赁。

　　（三）出让土地使用权

　　商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。（不允许协议转让）

　　以出让方式取得的土地使用权，应按照出让合同的约定，已支付全部土地使用权出让金，取得了土地使用权证书。

　　土地使用权出让最高年限按用途分别确定：

　　1、居住用地70年；

　　2、工业用地50年；

　　3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

　　4、商业、旅游、娱乐用地40年；

　　5、综合或者其他用地50年。

　　（四）集体土地所有权

　　二、企业资产重组与改制中土地权属的处置（看）

　　（一）土地权属处置的制度规定

　　第四节 土地使用权评估的方法

　　一、市场法

　　（一）市场法及其适用条件

　　市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

　　（二）市场法应用的步骤与过程

　　1、 广泛搜集交易资料，确定比较案例。

　　选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：

　　（1）与待估土地用途应相同。

　　（2）与待估土地交易类型应相同。

　　（3）交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。

　　（4）与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。

　　（5）交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。

　　2、进行交易情况的修正。

　　（1）有一定利害关系的主体之间的交易。

　　（2）交易时有特别动机，如急于出售或购买。

　　（3）买方或卖方不了解市场行情。

　　（4）其他特殊交易情形。

　　3、进行交易时间的修正。

　　4、进行区域因素修正。

　　5、进行个别因素修正。

　　6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

　　（三）市场法案例（2006年4月考过计算）

　　1、地价指数修正。

　　2、区域因素修正系数。

　　3、个别因素修正系数。

　　4、因素修正及地价计算。

　　（四）基准地价系数修正法

　　基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府颁布的基准地价作为参照物（比较案例），对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。

　　二、收益法

　　（一）收益法的应用形式

　　土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

　　（二）土地收益额及其估算

　　实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

　　客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

　　土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。

　　土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。

　　以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：

　　1、计算总收入。

　　2、求取总费用。（此处不包括利息）

　　3、求取总收益。

　　4、确定房屋纯收益。房屋现值＝房屋重置全价－年贬值额×已使用年数

　　5、求取土地纯收益。

　　（三）土地还原利率及其估算

　　土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

　　1、利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。

　　2、通过完全利率（无风险收益率）加上风险调整值（风险收益率）的方法求取还原利率。

　　还原利率＝安全利率＋风险调整值

　　3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。

　　（四）土地收益年限及其测算

　　土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。

　　土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

　　三、成本法

　　（一）成本法及其适用范围

　　成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

　　评估值（土地价格）＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

　　成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。

　　同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。