第四节 资产评估方法的比较和选择

　　一、资产评估方法之间的关系

　　（一）资产评估方法之间的联系

　　从整体上来说，评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是获得令人信服的可*的评估价值。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市基础之上的，只是它们的运用不像市场法运用表现的那么直接而已。

　　（二）市场法与成本法的区别

　　1.成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某基资产的耗费来确定；后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。

　　2.市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试等。

　　3.市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。

　　4.成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。

　　二、资产评估方法的选择

　　资产评估的方法主要有成本法、市场法、收益法等多种方法。

　　资产评估方法的选择主要应考虑以下因素。

　　1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

　　2.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

　　3.选择评估方法还要考虑不同的评估途径。

　　第三章 机器设备评估

　　第一节 机器设备评估的特点

　　一、 机器设备及其分类

　　（一）机器设备的特点

　　机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。

　　一般来说，典型的机器设备主要是由原动机部分、传动部分和工作部分三大部分组成。

　　机机器设备的特点：

　　1.机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称固定资产，具有单位价值高、使用期限长的特点，要求评估者充分认识其功能的适用性和可能的风险性。

　　2.机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域不具有直接关系。

　　3.机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。

　　4.机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高能耗、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但仍应按低值甚至按报废处理。

　　（二）机器设备的分类

　　1.按其在再生产中的作用分类，可以分为：

　　（1）生产工艺类设备。

　　（2）辅助生产设备。

　　（3）服务设备。

　　2.按机器设备技术性特点分类，可以分为：

　　（1）通用机器设备。

　　（2）专用机器设备。

　　（3）非标准设备。

　　3.非标准设备的自动化程度分类，可以分为：

　　（1）自动化设备。

　　（2）半自动化设备。

　　（3）其他设备。

　　4.按其价值高低分类，可以分为：

　　（1）A类设备。

　　（2）B类设备。

　　（3）C类设备。

　　5.按使用状况分类，可以分为：

　　（1）在用设备。

　　（2）封存设备。

　　（3）库存设备。

　　二、机器设备评估特点

　　1.机器设备类资产一般是企业整体资产有一个组成部分，它通常与企业的其他资产，如：房屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等，共同完成某项特定的生产目的。一般不具备独立的获利能力。所以在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。

　　2.对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若于机器设备组成的有机整体。整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加。

　　3.在机器设备中，一部分机器设备属于动产，它们不需安装可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器先斩后奏部分损失或完全失效。

　　4.影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。

　　5.设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。

　　三、机器设备评估的程序

　　（一）明确评估目的

　　（二）清查机器设备，明确评估对象

　　（三）对机器设备进行必要鉴定

　　（四）研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料

　　（五）评估估算、撰写评估报告

　　第二节 机器设备的核查与鉴定

　　一、机器设备核查

　　评估人员在评估机器设备时，要根据评估目的的要求对被评估的机器设备进行必要的核查，以确定机器设备的客观存在。机器设备核查的方式分为逐项清查和抽样核查两种。

　　（一）逐项清查

　　这种方法，评估人员要依据委托评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实，分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值。一般来讲，由于机器设备单台价值量较大，在评估时采用逐项清查的方式。用这种方法核查资产，风险性较小。但核查的工作量较大。

　　（二）抽样核查

　　抽样核查是在满足核查任务要求的前提条件下，根据随机抽样的原理，核查被机器设备的一种方法。

　　一些机器设备，单台价值量较低，而数量多，规格型号及使用环境、使用条件相同或类似。在这种情况下，评估人员为了提高评估工作效率可以采用抽查的方式。

　　对机器设备的抽样核查，一般采用分层抽样（也称为类型抽样）的方法。

　　二、机器设备的鉴定

　　机器设备鉴定的目的是通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。

　　对设备的鉴定，就是分析、采集各种影响设备价值因素的过程。然后通过分析和量化这些因此与价值之间的关系，对评估对象作出估价。

　　机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为统计性鉴定和判断性鉴定。其内容包括统计性鉴定中的宏观鉴定和微观鉴定，以及判断性鉴定。

　　（一）宏观鉴定

　　宏观鉴定是对机器设备在整个生产中的状况进行调查摸底。宏观鉴定主要解决下列问题：企业制造或生产何种产品；产品是如何生产的；企业的生产能力。

　　（二）微观鉴定

　　微观鉴定是辨识设备个别特性的过程，主要针对单台设备。由于机器设备类型很多，其鉴定项目和内容也不一致。

　　（三）判断性鉴定

　　判断性鉴定是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。

　　对于整体型机器设备无论采用何种评估方法，宏观鉴定都是非常重要的。

　　机器设备的评估大部分采用成本法。

　　第三节 机器设备评估中的成本法

　　机器设备评估的成本法是通过估处全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，来确定机器设备评估价值的方法。

　　成本法的计算公式为：

　　评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

　　在评估时，我们常用成新率来综合反映各种贬值因素，成新率的计算公式为：

　　一、 机器设备重置成本的构成

　　重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用，如：设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。

　　重置成本的构成要素与评估对象、评估前提、评估目的有关。重置可以是对单台机器设备，也可以是对整个工厂、车间或一条生产线等整体性资产。

　　第四章 建筑物评估

　　第一节 建筑物评估的特性

　　一、 建筑物及其特性　　建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所；构筑物是相对房屋而言，是指人们通不能直接在内进行生产和生活活动的场所。房屋建筑基本组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护结构。

　　由于建筑物是用于满足人们不同的生产、生活的需要，决定了它不同于一般的商品，具有其特殊的属性，主要表现在如下几方面。

　　（一）不可位移性　　

　　（二）产权边界复杂性

　　（三）功能变异性

　　二、 建筑物的分类

　　（一）按房屋承重结构分类

　　1.钢结构。

　　2.钢筋混凝土结构。

　　3.混合结构。

　　（1）砖混结构。

　　（2）砖木结构。

　　4.其它结构。

　　（二）按房屋建筑物使用功能分类

　　建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑物。

　　1. 工业用建筑物。是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。

　　2. 民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

　　三、 建筑物价值的内涵特点

　　建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。在企业核算和房地区产业务中，往往把征用土地费或开发费用核算在建筑物价格中，因此，建筑物价格中通常隐含地价。从资产评估的角度来看，由于房屋建筑物和土地的价格运动具有较大的差异，土地价格会随社会经济发展及开发利用状况而增值，而建筑物价格则因使用会贬值。因此， 为了准确客观地评价地产价值和建筑物价值，有必要把建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估。

　　（一）建筑物产权受土地使用权年限的制约

　　按照房地产管理法的规定，土地使用权出让最高年限，根据出让土地的用途不同而不同，具体分为五种情况：

　　（1）居住用地70年；

　　（2）工业用地50年；

　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

　　（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

　　（5）综合或其他用地50年。而且国家还规定，在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

　　在评估已出让土地上的建筑物时，就要相应考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经济寿命年限间的吻合关系，而且还应考虑土地是否可以输续期等因素。正常条件下，即使土地剩余出年限小于建筑物经济寿命年限，在用成本法进行评估时，建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出年限作为唯一的约束条件进行计算。因为在房地分离评估中出年限的约束已经在土地使用权评估中予以充分考虑。而对于划拨用土地上的建筑物评估则不受土地使用权年限的限制。因为土地使用权划拨具有无偿性、无期限性和不可转让等特点。

　　（二）建筑物功能、用途及评估方法

　　建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，常常与建筑物自身的功能和用途有关。　　　　　　　　

　　四、建筑物评估时需考虑的因素

　　1.物理因素。

　　2.环境优劣的影响。

　　3.经济地理因素。

　　4.新旧程度。

　　5.用途。

　　6.产权。

　　7.政策因素。

　　8.供需状况。

　　9.其他。

　　五、建筑物的评估程序

　　（一）明确评估目的

　　（二）资料准备

　　（三）准备有关文件

　　（四）资产评估明细表的准备

　　（五）评定测算

　　（六）确定评估结果，撰定评估说明或评估报告

　　第二节 建筑物评估的原则

　　一、 替代原则

　　二、 最有效用原则

　　三、 供需原则

　　四、 房地合一原则

　　第三节 建筑物评估的成本法

　　建筑物评估的成本法建筑物评估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑。成本法一般适用于不改变用途持续使用的房屋建筑物单独评估其价值的情况。

　　通常可选择各类别中的典型建筑物和价值量大的重点建筑物作为重点勘察对象，进行详细分析和测算，其余建筑物可参照其进行修正，得出评估值。建筑物评估中的成本法主要涉及到四个基本要素，即建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

　　（一）前期费用

　　（二）建筑安装工程费

　　一般包括直接工程费、间接工程费、计划利润、定编费、税金等。

　　（三）其他费用

　　（四）间接费用

　　在计算间接费用时应注意，不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。

　　（五）合理利润]

　　应该注意的是在计算工业用厂房时一般不考虑合理利润。

　　（六） 资金成本

　　资金成本是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑期利息。

　　1.资金成本计算时建设工期是指政党建设条件下，完成整个建设项目的合理工期。

　　2.建设工期的计算与利息率的计算期要一致，如同为年或同为月。

　　3.计算资金投入时，通常按建设期内均匀投入进行测算。

　　（七）投资方向调节税

　　二、建筑物重置成本核算估算方法

　　测算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的是预决算调整法、重编预算法、指数调整法等。

　　（一）预决算调整法

　　1.项目决算与重置价值的联系。

　　运用预决算调整法确定房屋建筑物的重置全价，高速的内容和要点如下：

　　（1）三材差价。即钢材、木材和水泥价格调整进行。

　　（2）地材价差额。地材价差额可依据当地建委定额站发布的地材价格指数计算：

　　（3）人工费和机械调整费。人工费的调整可按下述公式计算：

　　机械费的调整一般可依据当地建筑工程定额管理部门发布的取费系数计算，即：

　　调整后的机械费=定额直接费当地规定的取费系数　　（4）其他直接费调整。通常可依据当地建筑定额管理部门规定的费率计算，即：

　　调整后的其他直接费=工程决算直接费评估基准日其他直接费取费标准　　（5）计算重置基价。首先计算出高速后的工程直接费，即：

　　工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+高速后的其他直接费　　其次，在计算出工程直接费的基础上，按当建筑工程定额管理部门规定的间接费、其他间接费、税金、利润。最后，将上述直接费、间接费、其他间接费、利润、税金相加即为重置基价。

　　（6）计算重置成本。计算出重置基价后，应计加附加税费。

　　2.预决算调整法适用前提和范围。由于预决算高速法是以待估建筑物预决算资料中的工程量为基础进行现行价格的调整而确定评估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。用预决算调整法进行评估，必须要具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。

　　预决处调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。可以通过选择若干有代表性的典型建筑物按此法评估得出重置成本。然后以估测出的典型建筑物的重置成本与该建筑物原预决算价格比较，求出一个调整系数，推算出其他桢、相似建筑物的重置成本。

　　（二）重编预算法

　　重编预算法是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。即根据待估建筑物工程竣工图纸或按评估要求绘制工程图，按照编制工程预决算方法，在计算工程量基础上按现行工程预算价格和费率，编制工程预算书，再按现行标准计算间接成本，从而计算出建筑物重置成本。其计算公式如下：

　　用重编预算法计算的重置成本通常与待估建筑物的历史成本有较大差异。主要原因是：

　　（1）由于技术进步出现新材料代替了旧材料，特别是以价廉质优的材料代替；

　　（2）设计或结构改进、项目工程量发生变化；

　　（3）材料价格和费用项目、收费标准发生变化。由于重编预算法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大，因此，此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。

　　（三）价格指数调整法

　　价格指数高速法是指根据房屋建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。

　　价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足，应尽量控制其使用范围。这种方法一般只限用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。

　　建筑业产值价格指数是直接反映建筑产品价格变化趋势的一个综合性指标。该指标可向统计部门调查取得。由于统计资料中的价格指数是年度价格指数，而待估建筑物可能是许多年以前建成的，因此，需要计算出待估建筑物竣工年度至评估基准日的综合价格指数。在具体测算综合价格指数时，还应注意统计资料中的年度价格指数是定基价格指数还是环比价格指数。不同性质的价格指数，在计算综合价格指数时方法有所不同。

　　对于定基价格指数，在计算综合价格指数时，其公式为：

　　对于环比价格指数，在计算综合价格指数时，其公式为：

　　式中：为从建筑物竣工年度后第1年至评估基准日年度的各年环比价格指数。

　　价格指数调整法计算公式为：

　　待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值综合价格指数

　　三、建筑物有形损耗率及成新率的测算

　　建筑物有形损耗率或成新率的测算主要采用使用年限法和打分法。

　　（一）使用年限法

　　使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命的（年限）的比率作为建筑物的有形损耗率；或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物的成新率。

　　运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。

　　（二）打分法

　　打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。

　　建筑物成新率评分标准可参考和借鉴原城乡建设环境保护部于1984年11月8日颁发的《房屋完损等级评定标准》。根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏量程度，划分为5个等级。

　　1.完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。房屋的结构、构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好。

　　2.基本完好房，包括了成新率在60%~79%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使用。

　　3.一般损坏房，包括了成新率在40%~59%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理。

　　4. 严重损坏房，成新率在39%以下的房屋。房屋的结构构件、装修、设备有有明显的损坏和变形，并且不齐全，需进行大修或翻建。

　　5. 危房。房屋的结构构件已处危险状态，随时有倒塌的可能。

　　统一的房屋建筑物完损等级评定一般也是按房屋的结构、装修和设备三个部分分别规定标准，并具体规定评定的部位内容。

　　成新率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B　　式中：G——结构部分的评分修正系数；

　　S——装修部分的评分修正系数；

　　B——设备部分的评分修正系数。

　　四、建筑物的功能性贬值的分析测算

　　建筑物的功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

　　建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用的土地的最佳使用而言的。如果出现了建筑行用途及使用强度，与其占用土地的最佳使用不一致的时候，土地的最佳效用没有发挥出来，土地的价值就没有得到充分实现。但是，在资产评估中，土地使用权的评估通常造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。有时当建筑物的用途、使用强度等与其占用的土地的最佳使用严重冲突的时候，甚至可能出现建筑物的功能性贬值超过其考虑了成新率后的重置成本。关于建筑物用途及使用强度与其占用土地最佳使用不一致、不协调形成的功能性贬值的量，从理论上讲，相当于建筑物所占用土地的现实用途与其最佳使用之间的价值差。当然在具体测算建筑物由于用途、使用强度形成的功能性贬值时，还要考虑建筑物是连同土地一并评估，即房地合一评估，还是房地分估，再来分析判定其功能性贬值。

　　建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。不合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大而有效使用面积却与建筑面积不成比例，从而影响了建筑物的有效利用。建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑物面积的比例部分所形成的价值损失，也是建筑物的一种功能性贬值。建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调，也会出现“档次不够”情况。这种两极分化的情况也会造成建筑物的功能性贬值。尤其是建筑物装修和设备“超标准”情况，豪华的装修以及与建筑物总体功能不协调的超一流设备，在增加建筑物使用价值不明显的前提下往往形成建筑物局部功能浪费，其部分价值是无法实现的。

　　五、建筑物的经济性贬值的分析测算

　　建筑物的经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等，从建筑物出现经济性贬值所造成的的后果看，最终都会导致建筑物的收益下降。所以，在测算建筑物经济性贬值时，可参照下列公式进行：经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率　　或：

　　式中：——第i年的建筑物年收益净损失额；　　　　　r——折现率；　　　　　n——预计建筑物收益损失持续的时间，通常以年为单位。

　　第四节 建筑物评估的市场法

　　一、市场法的原理及适用范围

　　市场法是将待估房地产与在较近时期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。这里所提及的类似房地产是指其用途、建筑结构、所处地区相同或相似的房地产。事实上，运用市场法评估房屋建筑物属房地合一评估。若想单独评估房屋建筑物的自身价格可采用成本法或用市场法评估出房地合一价格后，再运用合理的方法单独评估土地价值，然后进行轧差得出建筑物的价值。

　　市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。对于交易实例少、房地产市场产易不透明、信息不畅的地区则不宜采用。一般说来，市场法评估应具的条件主要有：

　　1.要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个。

　　2. 选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似。

　　3.交易时间与评估基准日尽可能接近。

　　4.交易应具有透明性、公平性和有效性。

　　5.交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。

　　此法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。二、建筑物评估中市场法应用　　市场法的具体做法很多，主要有两种。

　　（一）交易实例比较法（直接法）

　　此法以待估的房地产状况为基准，在市场上找到相类似房地产的交易实例作为参照物，将交易实例房地产与待估房地产的各项状况逐一比较，对各种差异因素作比较调整，将交易实例的价格修正成待估房地产的价格。　　

　　（二）基准价格对照法（间接法）

　　该法先选定标准的房产和地产，对该标准房产和地产定出一个合理的且是最新的基准价格。该基准价格每年修订一次，年年公布，作为房产和地产的评估依据，把待估房产和地产与标准房产和地产对照，从中查出与待估房产和地产相对应的价格，再作必要的调整，修正成待估房地产的价格。三、应在用市场法评估建筑物的程序　　运用市场法评估房屋建筑物可按下列程序进行。

　　（一）资料收集

　　1.收集途径。

　　（1）查阅政府有关部门的房地产咨询资料。

　　（2）查阅各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息、广告。

　　（3）通过各类房地产估价协会组织、经纪人协会组织，在同行中交流信息，相互提供经手的交易实例资料。　　

　　（4）以购买房地产者的身份直接向当事人收集租售实例资料。

　　2.收集资料内容。

　　3.验证资料的准确性。

　　（二）选择作比较的交易实例

　　（三）交易行为的补正待估房地产的单位价格=修正系数交易实例房地产的单位价格

　　（四）交易日期的修正

　　交易日期修正的方法，一般是用变动率（如采用地价指数或地产价格指数等）将交易实例当时的交易价格修正为估价期日的价格。

　　利用价格指数进行交易日期修正的公式为：估价期日价格=调整系数交易日期价格　　房地产价格指数是指房地产在不同时期价格的涨落程度，不是任何类型的房地产价格指数都可以采用的，采用的价格指数必须是与待估房地产类似的房地产价格指数。

　　（五）区域因素的修正　　房地产价格随其所处地区的特性不同而有很大差别。

　　区域因素修正的确定可用不同的方法：

　　1、双百分制比较法。

　　按照总积分，可将各交易实例的房地产价格调整成待估房地产价格，其公式为：待估房地产的单位价格=修正系数交易实例房地产的单位价格

　　2、十等分因素比较法

　　3、环境成熟度修正法。

　　成熟度修正的方法是首先要找出交易实例和待估对象之间环境条件成熟的差距，即找到待估对象达到交易实例同等环境成熟程度所需时间，然后以交易实例价格乘以复利率的折现值即可。房地产价格=调整系数交易实例价格　　式中：i——折现率　　　　　n——达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年数。

　　（六）个别因素的修正

　　　个别因素是指形成个别房地产价格的内在因素，以房地产本身的物理性质为基础，是决定相同区域房地产出现差异的依据。

　　（七）市场法公式

　　第五节 建筑物评估的残余估价法

　　建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。

　　由于建筑物残余估价法属于收益法中的一种，此法的运用要求被评估对象可以获得正常收益，即只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法，另外，运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离，甚至是冲突的出现。

　　建筑物残余估价法用数学式可表示如下：

　　式中：——建筑物及其基地所产生纯收益；

　　L——土地价格；

　　——土地的还原利率；

　　B——建筑物的收益价格；

　　——建筑物的还原利率；

　　——建筑物折旧率

　　——建筑物的纯收益。

　　例：某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格。

　　年房租收入=240012=28800（元）

　　年总费用：

　　房租损失准备费（以半月租金计）=1200（元）

　　房产税（按年租金的12%）=2880012%=3456（元）

　　土地使用税（每年按2元/ 计）=2002=400（元）

　　管理费（按年租金的3%计）=288003%=864（元）

　　修缮费（按年租金的4%计）=288004%=1152（元）

　　保险费=288（元）

　　年总费用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）

　　年总纯收益=28800-7360=21440（元）

　　另运用市场法及成本逼近法等求得土地使用权价格每平方米1000元，则土地使用权总价为200 1000=200000（元）

　　归属土地的年纯收益2000008%=16000（元）

　　故归属建筑的年纯收益=21440—16000=5440

　　建筑物折旧率=1/25100%=4%

　　建筑物价格=5440（10%+4%）=38857（元）

　　建筑物每平方米价格为38857120=324（元）

　　第五章 土地使用权的评估

　　第一节 土地使用权及其评估特点

　　一、土地使用权及其实质

　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、抵押、投资的权利。土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权。土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进入评估。

　　二、土地的分类及其特性

　　1.按社会经济用途，土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地。

　　2.按经济地理位置，土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、边郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。

　　3.权归属，土地可分为国家所有土地和集体所有土地。我国声调的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。

　　4.按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。

　　5.按开发程度与开发趋势，土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

　　（一）土地资产的特性　　土地资产的我，包括自然特性和经济特性两个方面。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性。

　　土地的自然特性表现在以下方面：

　　1.土地面积的有限性。

　　2.土地空间位置的固定性。

　　3.土地使用价值的永续性和增值性。

　　4.土地的不可替代性。

　　土地的经济特性主要表现在以下几方面：

　　1.用途多样性。

　　2.经济地理位置的可变性。

　　3.可垄断性。

　　三、土地资产价格体

　　（一）基准地价

　　（二）标定地价

　　（三）土地使用权出让底价

　　（四）转让价格

　　（五）出租价格

　　四、土地资产价格的特点

　　（一）土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定

　　（二）土地价格六要由土地的需求决定

　　（三）土地价格具有明显的区域性

　　（四）土地价格的上涨性

　　五、影响地产价格的因素

　　（一）一般因素

　　1.行政因素。

　　2.社会因素。

　　3.经济因素。

　　4.其他一般因素。

　　（二）区域因素

　　1.影响商业用地土地价格的区域因素

　　（1）商业繁华程度。　　（2）交通便捷度。　　（3）环境优劣度。　　（4）规划限制。　　（5）其他因素。　　2.影响住宅用地价格的区域因素　　（1）位置。　　（2）交通便捷度。　　（3）基础设施保证度。　　（4）公用设施完备度。　　（5）环境质量度。　　（6）规划限制。　　（7）其他因素。

　　（三）个别因素

　　1.位置因素。

　　2.地形地质因素。

　　3.面积因素。

　　4.地块形状因素。

　　5.土地利用因素。

　　第二节 企业资产重组与改制中土地权属的处置

　　一、土地权属的类型

　　（一）土地所有权

　　（二）划拨土地使用权

　　（三）出让土地使用权

　　（四）集体土地所有权

　　二、企业资产重组与改制中土地权属的处置第三节 土地使用权评估的程序和原则

　　一、土地使用权评估的程序

　　（一）明确委托项目的基本事项

　　（二）制定评估作业计划

　　（三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案

　　（四）评定估算土地使用权评估结果，撰定评估报告

　　二、土地使用权评估的原则

　　（一）替代原则

　　（二）最有效使用原则

　　（三）变动原则

　　（四）供需原则

　　（五）贡献原则

　　第四节 土地使用权评估的市场法

　　一、市场法与适用的条件

　　市场法是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

　　二、市场法的操作步骤和方法

　　（一）广泛搜集交易资料，确定比较案例

　　（二）进行交易情况的修正

　　（三）进行交易时间的修正

　　（四）进行区域因素修正

　　（五）进行个别因素修正

　　个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等。例如，土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：　　式中：K——年限修正系数；　　　　　n——比较案例土地使用权剩余年限；　　　　　m——待估土地使用权剩余年限；　　　　　r——折现率。　　（六）确定待估土地评估值第五节 土地使用权评估的收益法一、收益法的应用形式　　土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。基本公式表示为：　　式中：P——土地使用权评估值；　　　　　A——土地收益；　　　　　r——还原利率；　　　　　n——土地收益年限。

　　二、土地收益额的估算

　　土地的收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

　　土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。

　　求取土地纯收益时，通常按下步骤进行：

　　1. 计算总收入。

　　2. 求取总费用。

　　3. 求取总收益。

　　4. 确定房屋纯收益。房屋纯收益可以用房屋现值乘以房屋还原利率获得。

　　5. 求取土地纯收益。

　　三、土地还原利率及其测算

　　还原利率=安全利率+风险调整值四、土地收益年限及其测算

　　土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

　　第六节 土地使用权评估的成本法

　　一、成本法及其适用范围

　　成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加一一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：（土地价格）评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益

　　成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等特殊性的土地评估时采用。

　　二、成本法评估程序的步骤

　　（一）估算土地取得费

　　1. 征用集体土地。

　　2. 购买和征用城市旧有土地。

　　（二）估算土地开发费

　　（三）估算税费

　　（四）估算利息利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50%

　　（五）估算利润

　　（六）估算土地所有权收益

　　1、土地所有权收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）增值收益率　　其中，收益率一般在20%~25%之间。

　　2、按补交出让金的40%计算。

　　3、直接采用土地使用权出让金标准。

　　（七）估算土地使用权评估值

　　第六章 无形资产评估

　　第一节 无形资产及其评估特点

　　一、无形资产及其分类

　　（一）无形资产的特点

　　一般地说，无形资产是指由特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并能带来经济效益的经济资源。

　　1.非实体性。

　　2.垄断性。

　　3.效益性。

　　4.不确定性。

　　（二）无形资产分类

　　无形资产种类很多，可以按不同标准进行分类。

　　1.按企业取得无形资产渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。

　　2.按有无法律保护分类，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产；无法律保护的无形资产，如非专利技术等称为收益性无形资产。

　　3.按能否独立存在，可以分为可确指无形资产和不可确指的无形资产。凡是那些具有专门名称，可单独地取得，转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，如专处权、商标权等；那些不可特别辩认、不可单独取得，离开企业就不复存在的无形资产，称为不可确指的无形资产，如商誉。

　　二、影响无形资产评估价值的因素

　　1.无形资产的成本。

　　2.机会成本。

　　3.效益因素。

　　4.使用期限。

　　5.技术成熟程度。

　　6.转让内容因素。

　　7.国内外无形资产的发展趋势，更新换代情况和速度。

　　8.市场供需状况。

　　9.同行业同类无形资产的价格水平。

　　三、无形资产评估的程序

　　（一）明确评估目的

　　1.市场上无形资产的转让。

　　2.无形资产投资。

　　3.股份制改造、清算资产。

　　4.法律诉讼中作为诉讼标的。

　　5.纳税需要。

　　6.保险需要及其目的。

　　（二）鉴定无形资产

　　（三）确定评估方法，搜集相关资料

　　（四）整理和报告，作为评估结论

　　第二节 无形资产评估的收益法

　　无形资产转让和投资价格的评估，是指以无形资产作为投资手段或确认的转让对象所进行的评估，或者说，是将无形资产作为获利能力进行的评估，显然，收益法是无形资产转让和投资价格评估的重要方法。

　　一、无形资产功能特性和评估前提

　　（一）无形资产功能特性及其评估应考虑的因素

　　1.附着件。

　　2.共益性。

　　3.积累性。

　　4.替代性。

　　（二）无形资产转让、投资评估的前提

　　无形资产转让、投资评估必须具有如下前提：

　　1.能够带来超额利润。

　　2.能够带来垄断利润。

　　二、无形资产评估中收益法的应用

　　根据无形资产转让计价方式不同，收益法在应用上可以表示为下列两种方式：

　　式中：K——无形资产分成率；

　　Ri——分成基数，即销售收入或销售利润；

　　i——收益期限；

　　r——折现率。

　　无形资产的转让的最低收费额由以下因素决定：

　　1. 重置成本。

　　2. 机会成本。

　　综合考虑以上两大因素评估最低收费额，可得到如下一组公式：

　　无形资产最低收费额=重置成本净值转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本无形资产转出的机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用　　当购买独家使用该无形资产时，转让成本分摊率为1。