第三节 　房地产开发产品销售的核算

　　一、房地产销售收入确认的一般原则

　　确认房地产收入应该考虑两个重要因素：一是要根据客户的资信程度，并以定金与售价的百分比作为参考，评价其在房地产上首次或继续投资的情况，二是要评价房地产企业对已售出的房产和地产的权利和义务关系的履约程度。

　　二、房地产销售收入确认的方法

　　（一）完全应计法——即销售法，是指在房地产开发产品的所有权已经转移并满足以下条件收到款项时，即确认为销售收入的方法。采用完全应计法的适用条件应该是：A、试用期满；B、付款可靠； C、应收账款收回的把握性强；D、卖方应尽义务大部分完成。完全应计法下房地产销售的应收账款应以净现值表示。应收账款的净现值等于房地产商品的现行市场价格。

　　在房地产销售业务中，应收账款实际上是由两部分组成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全应计法就是在销售时确认房地产的销售收入，而在收款期内确认利息收入的一种会计处理方法。

　　（二）完工百分比法

　　采用完工百分比法确定收入的使用条件除因所开发项目尚未完工而与完全应计法不同外，其余的前提条件与完全应计法基本相同。但其在确认收入的方式上却与完全应计法有明显的区别。其区别在于，在完工百分比法中销售收入是随着工程项目的完工进度逐期确认。而在利息收入的确认上则与完全应计法相同。对于某一项工程的完工程度，通常是以已发生成本占预计总成本的比例来估定的。

　　（三）分期收款法

　　当某项房地产交易实质上已经完成，但却因客户初期交款不足等原因而无法合理估计收款情况时，可采用分期收款法确认该项房地产交易的销售收入。

　　1.应收账款的计价

　　采用分期收款要求在收到货款时确认销售收入；应以本金和利息之和计算应收账款。

　　2.开发成本的预计

　　分期收款法在利润计算上是将总收入和总成本之差（毛利）递延，因此，在销售时就应确定总成本，而实际上总成本在销售时并未人部发生，因而必需预计以后发生的开发成本

　　三、房地产开发产品销售核算的科目设置

　　1、“经营收入”2、“经营成本”3、“其他业务收入” 4、“其他业务支出”5、“经营税金及附加”

　　四、房地产开发产品销售的账务处理

　　（一）土地转让和商品房销售的账务处理

　　1、 交款提货的销售方式

　　在收到货款时：借：银行存款

　　贷：经营收入——土地转让收入

　　——商品房销售收入

　　同时或定期按土地开发成本和商品房成本结转经营成本：

　　借：经营成本——土地转让成本

　　——商品房销售成本

　　贷：开发成本——土地开发

　　——房屋开发

　　2、 预收货款的销售方式

　　3、 托收承付的销售方式　　将开发产品交付客户使用，向银行办理托收时：

　　借：银行存款

　　贷：经营收入——土地转让收入

　　——商品房销售收入

　　教材例题这个地方会计分录的明细科目写错了！

　　4、 分期收款的销售方式

　　（1）在付出销售房产时，按转让及售出的土地或商品房的实际成本记账：

　　借：分期收款开发产品——土地或商品房

　　贷：开发产品——土地或商品房

　　（2）按照合同收款时，按合同规定收款的金额记账：   （3）同时结转相应的成本

　　借：银行存款 借：经营成本——商品房或土地销售成本

　　贷：经营收入——土地转让收入或商品房销售收入 贷：分期收款开发产品——土地或商品房

　　（二）配套设施销售的账务处理

　　其收入应记入“经营收入”帐户的“配套设施销售收入”明细账，其账务处理与前相同

　　（三）代建工程销售的账务处理

　　代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时将代建工程价款结算单提交给委托单位确认后，记入“经营收入——代建工程销售收入”明细账。

　　第四节  房地产出租的核算

　　一、房地产出租业务概述

　　房地产出租          土地出租

　　二、房地产出租业务核算的科目设置和账务处理

　　（一）房地产出租业务核算的科目设置

　　1、 对于出租的开发产品，应设置“出租开发产品”科目核算。为核算出租开发产品的库存及损耗价值，下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级明细科目进行核算。

　　2、 对于在出租经营过程中所发生的经营收入和经营成本。可通过设置“经营收入”和“经营成本”科目进行核算。下设“出租产品经营收入”和“出租产品经营成本”二级科目进行明细核算。

　　（二）房地产出租业务的账务处理

　　1.出租开发产品的账务处理

　　当房地产企业开发建成了用于出租的土地和房屋，应在签定出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品——出租产品”帐户，贷记“开发产品”帐户。

　　2.出租开发产品摊销的计算和账务处理。

　　企业根据出租产品的账面原价（即实际成本）和预计的使用年限及预计残值，计算其价值损耗，按月计提出租开发产品的摊销额并计入经营成本。

　　一般房地产开发企业出租开发产品摊销额的计算公式如下：

　　出租开发产品月摊销率＝（1-估计净残值率）/（预计使用年限÷12）

　　当房地产开发企业的出租产品改变用途对外销售，结转对外销售的出租开发产品的成本时，应按其摊余价值，借记“经营成本”帐户，按其已计提累计摊销额，借记“出租开发产品——出租产品摊销”帐户，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品——出租产品”帐户。

　　3.出租开发产品修理的账务处理。

　　出租开发产品发生的修理费应根据修理费金额的大小和用途分别作不同的会计处理，可以总结：

　　出租开发产品修理费的核算

　　发生期间 用途或金额大小 会计处理方法

　　出租期间 金额不大 直接借记“经营成本”帐户，贷记“银行存款”等有关帐户

　　金额较大 先计入“待摊费用”进行归集，再分期摊入“经营成本”

　　出租前 对所出租产品进行装饰及增添相关设施而发生的装饰工程支出 应先通过“开发成本”帐户进行归集，完工后，结转工程的成本，借记“出租开发产品”帐户，贷记“开发成本”帐户

　　发生的修理费用 改变出租开发产品用途，作为商品房销售 应列为销售费用，不得作为经营成本进行列支。